大摩再度出手携盛融7.28亿元入主上海世贸

9月13日，大摩联手盛融以9000万美元（约合人民币7.28亿元）的价格正式收购上海世贸大厦，历时近一年的收购终于尘埃落定。而大摩也再一次用实际行动证明，它看好中国楼市远景。

此次收购价远低于此前业界估计的2亿美元，收购单价仅为1320美元/平方米。业内人士估算，“包装”后的世贸大厦将为收购方带来高达19%的年租金回报率。

海外基金正以其成熟的运作经验和雄厚的资金实力，分享着中国房地产的丰厚利润。

携手盛融的理由事实上，这桩收购在去年11月就被列入上海盛融投资有限公司的成功案例，并注明是与摩根士丹利合作。但彼时有关人士称“收购尚未全部完成”。

资料显示，总建筑面积68182平方米的世界贸易大厦位广东路500号，人民广场商圈，于1997年竣工，总投资约1.5亿美元。据称，世界贸易大厦当年建成时，以其屋顶24K金箔贴片及顶楼的美国进口直升机停机坪，一度成为上海甲级写字楼中的豪华地标。

而不幸的是，大厦竣工之后恰逢亚洲金融危机爆发，原发展商陷入财务困境，负债累累，加上产权证明不全、重复抵押并被多家法院查封等牵涉复杂问题，世界贸易大厦因此成为业界闻名的不良资产。虽有诸多机构先后意欲洽购，但终因产权复杂而纷纷退出。

这一次，继锦麟天地、永业公寓和上海广场之后，摩根士丹利再度出击，将世界贸易大厦收入囊中。

9月13日，上海盛融投资有限公司与摩根士丹利联手召开新闻发布会，宣布以“不良资产债权收购”方式成功获得上海世界贸易大厦的产权。盛融方面称，“在解决了部分楼层无产权、动迁费等难题后，投资方才完成了全部收购”。

该大厦大堂陈列的发展商铭牌，已从原先的上海长兴房地产开发有限公司，悄然变为现在的“盛慧投资有限公司”。而后者的背后，即是大摩和上海盛融的“投资联合体”。

据悉，世界贸易大厦的原日租金一度跌入0.3美元/平方米的谷底，远低于周边甲级写字楼0.8美元/平方米以上的租金行情。但其新聘物业管理公司——仲量联行中国区董事陈立民透露，易主大摩后，目前已有几家大型跨国公司打算入驻，租金水平也提升到了0.6美元/平方米以上，直追年初刚刚被高盛收购的、近在咫尺的百腾大厦。

大摩选择盛融合作是有其理由的。上海盛融投资有限公司由上海市国有资产监督管理委员会归口管理，是上海少数国有独资的综合性投资公司之一，注册资本30亿元。盛融投资对外的宣传资料明确表示：其核心业务涉及房地产相关产业的投资、城市基础设施投资、资本运作、资产收购、包装出让。换言之，其企业即吸收各种资本来处置国有不良资产。

由于具有政府背景，涉及到一些项目的手续和法律程序时，盛融显然有其优势所在。“就世贸大厦项目本身而言，确实很复杂，需要盛融这样既有专业技能，又有本地优势的公司进行合作。”摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事总裁盖迪直陈与盛融合作的目的。

“与大摩合作运作这个不良资产项目，使本地优势与国际经验互补，实现双赢，体现了盛融公司国有资产嫁接外国资本、金融资本的‘桥梁’作用。”上海盛融投资有限公司总裁施德容在发布会上说。

自2003年合资设立上海摩根盛融资产服务有限公司后，大摩和盛融已是三度合作（见附表）。业内人士表示，大摩选择盛融这样具有政府背景的公司合作，无疑会大大节约大摩的收购成本。

一次精明的收购出人意料的是，大摩方面透露的收购价格并非此前业内人士所估计的理论值“超过2亿美元”，而是9000万美元。据此计算，其收购单价仅为1320美元/平方米。这与世贸大厦所在区域的写字楼每平方米3000~3500美元的售价，形成了鲜明的对照。

盛融方面的解释是：“该项目属不良资产处理，而不良资产的收购具有较大风险和较高成本。”1320美元/平方米的单价，对于大摩来说无疑具有非常可观的获利空间，尽管双方均不愿透露具体投资回报率，但参照目前日租金报价为0.6美元/平方米，业内人士推算出盛融和大摩此次联手投资，每年租金收益产生的回报率约为19%。

摩根士丹利一位分析师此前也曾向记者透露：“买不良资产的风险比买一块地开发的风险大，相对回报也会多一些，大概每一个修改项目的收益在20％左右。”“我们对于中国楼市的判断，将通过我们日后的收购交易体现。”但摩根士丹利执行董事兼亚洲房地产主管SonnyKalsi的语气，无疑显示出这一项目将带来良好的回报。

上海盛融投资有限公司总裁施德容也肯定这一点。“盘活不良资产是个很好的另类生意，难度越高利润越大。”买下楼盘之后，再“包装”成自己理想的产品，让楼盘增值，这也是摩根士丹利在中国内地投资地产的惯用策略之一。

同今年6月11日收购“上海广场”一样，大摩看中的是上海世贸大厦的“钻石”地段。“我们买下来以后会再斥资‘包装’它，大概需要花9个月到一年的时间。”摩根士丹利方面表示。

“中国房地产市场的基础面较好，需求支撑强大，我们对于上海的房地产市场绝不搞短期炒作。”SonnyKalsi明确表示。他同时透露，在与盛融联手收购世贸大厦时，有“五年内不转手”的协议。

“机构投资者整体收购成熟物业一般有两大选择标准：优势区位的优势物业和价值被低估的物业。”高力国际华东区常务董事翁琳指出，长期持有自己的物业并收取租金也是房地产成熟的标志。

将设上海地产部摩根士丹利以眼光独到和投资收益较高而著称业界，但从2004年下半年起，住宅市场风险逐步显现，摩根士丹利投资也随之转向，对于大型商业物业的收购成为了其坚定的投资方向。

此次摩根士丹利与盛融携手收购上海世界贸易大厦，只是他们在中国房地产项目投资计划中的一步。

“我们将用我们的钱包来说明我们对中国楼市的判断。”摩根士丹利房地产基金亚太区业务副总裁白可福在2004年年底曾这样表白。

未出一年，大摩已经用行动证明了这一宣言。

2004~2005年，大摩在中国的投资增长了400％。大摩方面还明确表示，2005年大摩在中国的投资将达20~30个项目，预计投资额将是2004年投资的2～5倍。经过初步测算，这一投资额将会在6亿美元以上，这些物业将为其带来稳定的现金流。

“中国已经成为摩根士丹利房地产基金在亚洲的投资重点”，大摩毫不掩饰其野心，“今年下半年，我们将在上海设立地产部。”无论是否像人们猜测的那样“唱空做多”，但摩根士丹利几乎踏准了所有最佳的时间点进行中国房地产市场收益最高的投资，而又准确地提早避开了其中孕育但尚未爆发的风险，这是事实。回首两年来大摩在中国楼市的投资之路，大摩对于中国房地产市场的判断已接近真实。