商业地产如何凝聚商气

一位业内人士表示，建外SOHO商业部分的设计很别致，也受到了很多人的欣赏，之所以遭遇困境，与前期的定位和设计无关，而是因为它住宅部分尚未完全入住，无法保证一定的顾客数量，也就是人气还没聚起来。对于一个相对封闭的商业街来说，没有住宅的保证，就无法顺利运营。

■热门地区不热门

目前，北京几大商圈都面临饱和，王府井、中关村都传来了“过剩”的声音，而发展势头不减的CBD商圈内，一些已建成和正在建设的商业项目也嗅到了危险的味道。一位已进驻CBD商圈的业内人士表示，商业氛围、人流、消费需求、市政设施都存在着一定的欠缺，在这种情况下，商业地产的开发仍然如火如荼，让人不得不担心这个区域的商业前景。

热门地区有着先天的优势。对于商业地产来说，选址是第一位的。据业内人士介绍，现在北京的商业发展模式大体来说有两种，一种是在较为偏远的地带建设大型ShoppingMal，用规模来吸引消费者，虽然在美国很流行，但在北京的运营却不甚成功，原因在于消费者没有这样的消费习惯；第二种就是众多商业集中在传统商业街区，用集团优势争取消费者，如王府井、西单。因此，热门地区对于商业地产的开发者有着特殊的魅力。

然而，热门地区不一定永远热门，这些人满为患的地带趋近饱和。越来越多的开发商开始将目光着眼于缺乏商业的地区。这些地区往往消费需求比较大，商业相对匮乏，交通比较便利。在很多楼书中，都可以看到“弥补地区空白”的字眼。当然，在这类地区开发商业地产，也要瞅准对象，例如中低收入的居民区里，受欢迎的肯定是超市，而高档百货则难有立足之地。

■业态组合规避风险

东方集团股份有限公司的市场总监鲁炳全认为，业态组合指的是开发商是不是有原则的去推动物业市场化，一个有责任的开发商应该明确地告诉投资者其业态组成及比例。

另一位开发商则表示，前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营、自己拆自己的台。

关卓鹏表示，保证业态组合的手段很多，不仅仅靠强制规定哪块区域做什么。比如40平米只能做中低档餐饮，高档餐饮则需要更大的面积，通过提供不同面积的商铺，无形中就限定了经营者的规模和档次，避免了“撞车”。一些开发商抱怨说，虽然前期进行了业态的设计，但是招商时变数很大，不是想招谁来谁就能来。一位业内人士批驳说，如果无法按照前期规划招商，只能说明这个规划是不合理的。真正的投资客有着丰富的投资经验，能判断出某种规划是否能在特定区域内讨好。