商业地产才上路 却出现结构性过剩

投资的项目过于偏好大型购物中心和商业街，而社区商铺以及城乡结合部建设上存在着不足，数量少，布局分散，而且设施落后，现代化水平低

9月7日，作为亚太零售商大会主讲嘉宾，大连万达集团董事长王健林在京透露，通过出让一部分股份，万达已经从美国一个基金获得超过50亿元人民币的资金。这是迄今为止，国内地产界获得的最大一宗海外融资。

对于融资是为了缓解资金压力的说法，王健林坦言：“资金紧张，对发展中的企业来说，是肯定的。在3到5年内，如果我不做成行业老大，就有可能被虎视眈眈的国外商业地产商并购掉。”

大规模扩张

来自中国购物中心产业咨讯中心的资料显示，酒店收益为15％至30％，经营好的购物中心毛利在40％至80％之间。

在如此的盈利诱惑面前，在商业地产领域雄心勃勃的远不止万达一家。

据商务部调查显示，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米左右。而武汉、成都、杭州等中型城市商业地产更是风头正劲。

在9月8日举行的“2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”上，中国指数研究院高级分析师张化学介绍，2001年以后，我国商业用房的投资年均增长率达到33％，住宅增长27％，办公用房投资额的增长是22％，商业用房的增长率明显高于其他两项。

结构性过剩

但是，有专家指出，大规模扩张的商业地产项目已经陷入结构性“供大于求”的困境。比如，投资的项目过于偏好大型购物中心和商业街，而社区商铺以及城乡结合部建设上存在着不足，数量少，布局分散，而且设施落后，现代化水平低。缺乏规划、盲目建设都导致商业用房空置率持续走高。

据统计，2005年上半年，北京市住宅和写字楼新开工面积都同比减少近30％，而同期商业营业用房新开工面积同比增长87.4％，商业营业用房空置面积则同比增长了133.2％，销售价格却比去年同期下降8.8％。

在全国范围内，中国房协城市开发专业委员会、中国商业地产联盟公布的《2004年中国商业地产发展报告》显示，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年末下降8.3％，其中商业营业用房占整个商品房积压量的25％以上，而且面积增长了5.2％。

而此前，中国商业地产联盟秘书长王永平曾表示：“国内商业的发展增速在10％左右，而商业地产的增速却超过了20％。所以，商业地产的空置率才会节节攀升。”

此外，七部委下达的关于做好稳定住房价格的意见中，“增收房地产营业税”一条在一定程度上又促使地产商从住宅开发转向商业地产开发。“从住宅领域中转过来的投资大约占到30％左右。”王永平说。

思路要转变

不过，根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》称，商业地产投资业将继续成为房地产投资中的主要热点，预计今年商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅为20％左右。

对此，业内人士认为，房地产开发商应该转变操作思路，比如避开过热的大型购物中心项目转而开发社区商业和旅游商业项目。

还有专家指出，从国际商业连锁业的航空母舰沃尔玛、家乐福，到专业品牌连锁的星巴克、必胜客等，都已成为国际商业连锁经营的典范。因此，如何借鉴他们的成功运作以促进国内商业地产的发展尤显重要。随着国际商业流通、服务行业在中国市场的发展限制逐步放开，国际商业连锁业态在国内现有商业流通经营业态中从原有的20％比重份额，完全有可能达到80％。这对于商业地产来说，蕴藏着巨大的商机。