失手开发与经营 沈阳商业地产遭两虎拦路

商业地产在许多大中型城市正掀起一轮投资热潮。但开发结构失衡及后期经营不当等问题日益明显，甚至已经成为困扰商业地产发展的瓶颈。

增量“盛况”下出现布局危机 

资料显示，目前沈阳市现有的商业开发项目多为大型购物中心，单个商业项目规模超过5万平方米的项目就有10几个，这些项目的供应规模约100万平方米，占商业新增项目的绝大多数。 

数量的增长带来了一个问题，目前商业地产项目主要是围绕太原街、中街等繁华商业街建筑的，不少投资者担心由于商业地产项目过于集中会造成目标客户资源分散，最终可能导致投资失败。 

但在记者采访中很多楼盘的负责人均认为，在业界看来商业地产是否过热，不是简单的从数量上来判断的，是根据商业地产项目能否与商品有效对接来看的，目前商业地产面临的最大问题是开发结构失衡。 

事实上，国内商业地产开发形式明显趋同，基本局限在商业街、大型购物摩尔和专业市场的开发上。而真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视，从而加剧了结构失衡的矛盾。同质化和低层次竞争影响了整体商业格局的良性发展。 

对此，沈阳市有关部门的负责人表示，沈阳商业地产的布局正在变化的过程中，目前主要商业街道的商业地产项目已完成合理布局，下一步重点发展的就是社区商业的布局建设。 

后期经营困局成为焦点 

一个商业地产项目向商场的转型才是财富增值的起点。因此，商铺的后期经营成为投资者最关心的问题。但有数据显示，90％以上的商业地产投资者不了解商铺后期经营状况和规划，后期经营困境往往就成为了投资经营者面临的必然结局。 

一位资深的开发商表示，商业地产要有效地解决后期经营这一关键环节的问题，开发商就必须要在意识上清楚地知道商业地产的功能是商业经营，而产品能否畅销的关键就在于后期服务。 

此外，还需要职业经理人进行有效的协调。事实上，在后期经营过程中，商业管理有着非常重要的作用，不仅是开业、日常营销和对外形象等方面的规范动作，还应该帮助经营者协调和办理与政府相关部门之间的工作，要不断地进行招商等等。有开发商错误地把商业地产当作住宅小区去管理，后果是可想而知的。 

这一观点在记者的采访中得到了各方的赞同，“专业的开发商不可能不重视后期经营。”沈阳某商业地产的负责人刘先生表示。 

他还表示，专业的商业地产在项目定位前期就已经为后期的经营管理作了充分考虑，如提前招商，率先锁定知名品牌商家作为主力商，并提前与之沟通，为其预留铺位，并按照商家的需求对项目规划进行适当调整。并且，早早就已经成立专业的经营管理公司，为经营商家提供全面服务。 

“事实上，商业管理公司和开发商是密不可分的关系，在商业地产开发前期阶段，商业管理公司就介入，与开发商进行全面的沟通交流，为后期经营打下良好的基础，并对可能出现的问题进行很好的防范。”业内人士表示。