北京“金泉广场”定位不准 资金链断裂导致停工

暮色中，两个孤单的塔吊在绛紫色挡板围成的院子里落寞地矗立着，竖在塔吊旁边的是同样落寞的金泉广场。从挡板的缝隙望去，四层高的带状建筑裸露在风中的钢筋和水泥。这里的寂静和周围项目施工的喧嚣形成了极大的反差。

“半年前，金泉广场就停工了，现在仅有的那些工人是在工地上看材料的。”一个保安对记者说。

据北京政泉置业有限公司内部人士透露，作为金泉广场的开发商，政泉置业目前正在和老虎基金谈项目整体转卖的相关事宜。转卖的将是二期的住宅项目，一期项目也在寻找合作伙伴共同经营。

“最迟可能在今年底找到解决方案。如果不能，项目会陷入非常被动的境地，明年可能遭遇更多变数。”上述人士表示。

资金链断裂金泉广场位于北京大屯路东段，占地18.4公顷，规划中一期项目是6万多平米的商业街。原计划陆续开发的还有二期11栋30多万平米的高层住宅楼，以及三期占地30多万平米的商业主力店、写字楼、服务式公寓等。

2003年年底，金泉广场开始销售，售价为25000元/平方米。2004年6月，售价下调为22000元/平方米，但仍是这一区域在售商铺中价位最高的项目。

“售价下调不足为奇，说明之前的定位有些过高了，并且投资者对这一区域还没有足够的信心。”伟业顾问商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔说。

号称北京亚北最大商业项目的金泉广场缘何停滞半年之久？

据知情人士透露，半年前，金泉广场资金链出了问题，工程一直处于停滞状态。

政泉置业自有资金究竟有多少，记者目前无从得知。但一直以来，资金不仅是房地产开发的难言之隐，更是商业地产开发的瓶颈。

“银行对商业地产项目非常惜贷，早已关上闸门了。”北京虎杰投资公司首席分析员张寅表示。

然而，值得注意的是，根据金泉广场项目信息网站的数据，2003年年底，金泉广场的销售率就已达60％。但业内人士对此数据纷纷表示怀疑，“如果销售率真的有60％的话，那么资金不应该出现如此大的问题。”北京中原总经理李文杰说。

金泉广场的销售信息真实性究竟如何？

为此，记者致电政泉置业，向其销售经理吕涛询问金泉广场的销售情况。但吕涛表示不方便透露，让记者直接找负责人。记者多次试图联系该公司副总经理刘宝增，8月30日下午，记者终于拨通了刘宝增的手机，他称正在开会不方便接受采访，此后其手机一直处于无人接听的状态。

但是，从业内人士的一些言论中，似乎可以找到政泉置业为何资金链断裂的蛛丝马迹。

“一般的综合项目会先选择做住宅，然后用住宅收回的资金来做商业项目，这样资金会相对宽松一些。”金网络副总经理杨强宏表示，金泉广场的开发顺序是造成资金链断裂的原因。而蔡宇翔认为，前期的招商没做好，资金回流出现了问题，才造成现在这种停滞的局面。

通常情况下，国外的成熟商业地产操作模式一般是地产商先找到经营者，招商达到85%以后项目才会动工。开发商前期会找投资公司解决资金问题，然后再找经营公司解决经营和招商问题，最后才是找建筑规划和设计公司做产品设计。相比之下金泉广场显得有些“着急”。

然而，在众多的商业地产项目中，并非只有金泉广场遇到了资金问题。“鼎能置业公司在南中轴路的商业地产项目也是因为资金问题，至今还瘫在那呢。”一位不愿透露姓名的人士告诉记者。

定位之误在专家看来，金泉广场从诞生似乎就已预见今天的失败。

在金泉广场的宣传资料上，开发商宣称“金泉广场是真正意义上的独立的商业街，独立于住宅及写字楼，不受国家对住宅底商经营业态的限制，可以灵活经营；商业步行街采用框架结构，可以灵活的切分单元面积，能够满足不同商家和投资客户的需求。”李文杰认为，项目的定位失误和散卖的操作方式是造成项目失败的主要原因。“金泉广场一直将自己定位为商业步行街，实际上建的并不是真正的商业街，而是封闭的内街。没看到散卖还能经营好的商业项目，巨库就是一个很好的例子。”不仅如此，由于住宅集中，亚北区域不太适合做商业步行街项目，而更适合做配套型的商业。“亚北传统的商业中心是北辰中心。现在金泉广场所在这个区域还不具备形成商圈的条件，商业氛围需要慢慢培养。亚北的人流量不足以支撑一个商业街。”李文杰说。

事实上，对于做商业地产，政泉置业并不是一个有经验的公司，而项目定位跟开发团队有直接的关系。“开发商的实施能力比较弱，缺乏商业地产的开发经验。”蔡宇翔直言。

据了解，金泉广场的企划人员曾换过几批，但业内人士对政泉置业团队的评价依旧不是很高。

拯救金泉“金泉广场地段非常好，规模大，非常有吸引力。3月份，金泉广场放出要整体转卖的消息，马上就吸引了许多开发商。”上述知情人士说。

该人士透露，此前金泉广场有意将二期30多万平米的住宅项目整体转卖给首创置业。当时谈得很深入，但由于竞争对手太多，价格无法达成一致，首创最终选择放弃。

记者了解到，目前政泉置业正在和老虎基金谈项目整体转卖的相关事宜。转卖的将是二期的住宅项目，一期项目也在寻找合作伙伴共同经营。

“除了引入新的投资方，二期项目一定要想办法改规划。”一位不愿透露姓名的人士表示，此前金泉广场二期规划的是30多万平米的住宅项目，将会建成11栋高层住宅，几乎全部为“七八年前流行的塔楼”。

横在政泉置业面前的仍将是一条荆棘密布之路。