需求不足 沪商业地产遇到难题

东方网9月6日消息：9月4日，为期4天的上海投资房产博览会暨商用房产及商铺展览会正式结束。参展商———双子杰座的业务主管钱唐谊却显得闷闷不乐：“到我们这里登记的一共才40多人，真正下单的仅有6个。” 

而主办方上海荷雅企龙展览服务有限公司提供的数据显示，展会火爆程度已不似去年，今年参展企业约40家，较去年减少了20%，展示面积也由去年的5000平方米缩水到1500平方米，成交金额约2.5亿元，还不到去年5.1亿元成交额的一半。  

“现在大家都还在观望，参观的人太少，而且咨询的人多，下单的人少。”钱唐谊坦言。 

种种迹象表明，在9月第一个商业地产房展会上，备受各大开发商期待的“金九银十”传统销售旺季没有如期来临。 

“本来大部分参展商都希望通过这次展会来达到启动销售的目的。”主办方市场主任黄娓表示。 

上海荒岛房产工作室研展部闵益飞则指出，不少业内人士对商业地产寄予厚望，“在当前住宅市场疲软的现状下，大家都期待商业物业和办公楼物业能够逆市飞扬。” 

这些可以从近期上海市场供应主体的转向看出端倪：3月起，上海楼市住宅新增供应量大幅减少，商办物业的供应却不断放量。 

荒岛二季度市场报告表明，上海2005年二季度在售写字楼有20例、商铺28例，而去年同期，在售写字楼只有13例、商铺8例。 

中原地产研究报告显示，7月上海新增商业供应9例，总面积约合8万平方米，较前月增加约5万平方米，增幅达166%。新增放量仅次于5月，是2005年1月以来出现的第二次集中放量。 

然而，在房地产市场遭遇的这场寒流中，商业地产很难“独善其身”。 

“不能忽略调控下的市场走势及其对商办物业所产生的影响。”闵益飞分析，住宅市场跌落低谷后，商办物业想一枝独秀相当困难。 

“从今年二季度的市场情况看，所谓的‘热’可能更多是指商业物业供应量的大量增加，市场需求并没有因此放大。”闵益飞进一步指出，二季度推出的楼盘大部分销售率不是十分理想，普遍在个位数徘徊，个别楼盘甚至没有成交。 

中瑞市场研究有限公司发布的上海商业地产市场报告也显示，5月全市商业类物业项目共成交690套，较之4月的1300套，跌幅近47%。而7月，上海共成交商铺108套，面积仅25260平方米，与6月相比下跌了71%。 

荒岛8月22日发布的市场报告预测，今后半年内，商业、办公市场大致可以去化100万—120万平方米左右。而截至6月底，上海销售型写字楼总供应面积就已达218.19万平方米。 

“现在开发商更应关注商业物业的质量而不是数量，只有那些有特色同时存在地段优势的物业才能获得投资者青睐。”闵益飞提醒道，对市场形势过于乐观而无限制放量，将使上海商业地产项目陷入过度饱和的陷阱。 

写字楼市场将成下半年亮点之一 

“写字楼市场及降价的住宅市场将成为下半年市场的两个最大亮点。”日前，金丰易居上海房屋销售有限公司总裁周忻如是预测。 

周忻的主要依据是，与住宅市场相比，商办物业特别是写字楼的市场价格和价值没有出现大的背离。“目前一套300万元的住宅，最多只能租到5000元/月，年回报率只有2%，但上海写字楼的毛租金回报率在6%-10%之间。”