商业街迅速发展 这块“蛋糕”到底如何掌厨？

面对楼盘底商必须升级、综合性商业日益趋同等等这些新问题，商业地产需要新的卖点来带动。此时，特色商业街则应势快速发展起来。从新商业街的出现，到旧商业街的复兴，无不呈现出一番繁荣景象。那么，商业街市场“蛋糕”如何做大呢？

商业街由来已久

来到温州逛街要去哪里？随便一个温州人都会指着五马街的方向，“喏，那里是我们的步行街。”一条有特色的商业街是一个城市的旅游购物风向标，是一个城市展现商机和活力的窗口，它对于一个城市的意义远不只商业这么单纯，它更是一个城市的商标，最能体现这个城市的性格和风采。

温州的商业街在发展中已初具了一定的规模。五马街是具有悠久历史的步行街，从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，在历史的发展中完成了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。府前街是温州的服装一条街，考究的店面装修大都市味儿十足，落地橱窗尽显华衣靓影，走在这里，感受都市优雅，悠然惬意。

说到服装，不得不提温州的女人街———纱帽河。走在纱帽河，就像徜徉在时尚的海洋，流行气息迎面扑来，淘宝一族总能在这里淘到心仪的衣服和小玩意儿。火了纱帽河，热了第一桥，接着纱帽河的尾巴继续女人热，从纱帽河绕到第一桥，绕尽了女性的千娇百媚。温迪路的社区商业街，借助社区人气旺盛的东风火热起来，聚集了相当的人气和商气。这里的店铺都是根据人们的日常需要而立的，一路走来，尽显人文关怀。另外，民航路的礼品一条街，鼓楼街的布料一条街也都是颇具特色的商业街。

这些各式各样的商业街，在城市林林总总的各色街道中脱颖而出，凭着特色经营扬名于外，点缀着一个城市熠熠生辉的繁荣。

曾经消退的繁荣

然而商业街并不是形成了就永远了，繁荣了就稳固了的，时代在发展，社会在进步，商业街也需要与时俱进。没有进步，再老的资格，再风光的历史都无法掩盖在时间消磨去一切华丽的外表后，露出了沧桑的无奈。

广场路的黯淡便昭示着非进则退的悲哀，市区的广场路曾经是繁华的服饰一条街，积累了极好的人气基础和知名度，但在发展的过程中因为各种原因招揽过多的经营项目，没有定位在一个特色上发展，加盟店铺五花八门，凌乱无章，特色功能逐步退化，终挡不住城市商业格局的东移、南移的大势，一路暗淡下去。

人流因素是特色商业街发展的动力，没有了客流的保证，就没有了充足的购买力。学院西路原是聚集着众多书店，文具店、礼品店和眼镜店的文化气氛很浓的特色街，随着温州大学城的兴建，高校的搬迁，使得主要消费群体转移，也造成商业氛围的改变。同样消亡的商业街还有康乐坊的五金一条街，这里原聚集着许多五金店，形成了颇有声势的五金市场。随着城市规划，旧城改建对百里坊的拆迁，现在只有零星的几家店铺还在“诉说”着昔日的辉煌，商业容量的不足促使整个商业街正在萎缩，逐步消退。

创新提升价值

随着一些老的商业街的退化和消亡，一些新兴的商业街以更具特色和活力的姿态活跃在城市里。我市正计划在江滨路打造体现瓯越文化特色的咖啡酒吧街，集旅游、休闲、娱乐于一体，整合消费者的各种需求来进行规划和设计，力图在这个温州的“外滩”上崛起温州的“兰桂坊”，打造品牌效应，像香港的兰桂坊、北京的三里屯、杭州的南山路一样，成为一张城市的名片，吸引八方来客。

商业特色街是城市的一个亮点，地产的租价往往跟随着商业价值的走向起起落落。据了解，广场路的店铺租金现为每月每平方米200元，和十年前还是一样的价格，其商业价值明显下降。相对的，正在逐步向酒吧一条街发展的江滨路，随着特色街得当的推广经营，这里的店铺在五年前还是每月每平方米25元，现在已升值到每月每平方米70元，商业形势一片大好。由此可见，商业特色街使商业价值大为增长，地块的含金量大为提升。

一条特色街的商机是普通街道的数倍，并且周边商铺的炙手可热，人气的聚集效应，这些都能带动区域经济的发展。由“街”所衍生出的商业财富获得了极大的肯定。由此我们不难发现，特色化经营能给商业街带来生机和发展，走人无我有，人有我优的特色化道路，打造自身的街道品牌，这是提升商业街的商业价值，谋求商业街发展的必然选择。

赋予商业街“灵魂”

据不完全统计，大多数商业街是成功的，也有少数却成为了“破街”，即销售假冒伪劣商品、服务低劣、环境较差的商业街，或者“冷街”，即“有街无市”的商业街。要解决这些问题，则需要有当地政府的宏观指导和规划，并赋予商业街真正的价值。

有关人士认为，建设发展商业街首先要规划。要考虑到经营项目有什么样的目标人群来支撑它，需要什么样的设施配合它，要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消防能力和目标人群的情况，设计相应的形态。如果要做饮食一条街，就要考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK厅，其隔音、消防等是必须要考虑到的问题。而一些有古文化底蕴的老街，则要在保护的基础上创新。

其次，还要有专业的管理部门，俗话说，没有规矩不成方圆。一条商业街的成功运营要有条有理有序，现在的不少商业街，管理上显得分散不系统。而成立专门的管理机构，对这种特色街进行合理的管理，整合资源，将获得更大的商业价值。

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商业街概念界定

商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度＞100米），以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集（商业网点的密度≥50%）的街道。

现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合，是重要的城市网点空间形态和城市地域类型。是城市活动的主要公共场所。

商业街类型划分

●按经营商品的种类划分

综合性商业街简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店为骨干，并集中多样化的专业店、专卖店组成。

专业性商业街简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。如电器街、饰物精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。

●按主导功能的种类划分

零售主导型商业街主导功能是零售购物。

批发主导型商业街主导功能是批发采购。

服务主导型商业街主导功能是餐饮或其他类型服务。

●按交通限制划分

普通商业街普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。

步行商业街简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社交商务活动。

●商业街的等级划分

规模等级大型商业街商业街长度在1000米以上，甚至可以是若干条商业街相互连接构成复合形态的商业街。

中型商业街商业街长度在500米-1000米之间。

小型商业街商业街长度在100米-500米之间。

层次等级

高级商业街商业街主要由名牌专卖店、专业店和定位高档商品的百货店组成，商业街功能先进，配套设施完善，购物环境优雅，体现时尚特色。

中级商业街商业街主要定位中档商品，功能较为齐全，主要设施完备，购物环境一般。

初级商业街商业街主要定位低档商品，功能单一，配套设施较为简陋。