王府井商业区商业地产开发要点

王府井地区建设管理办公室的行政人事部副部长李军

李军：各位早上好！非常荣幸受论坛的要求，有这个机会在这里跟大家交流王府井改造的一些情况。为了迎合今天会议的主题王府井是一条老街了，可说的内容很多。因为今天的主题我侧重说一下王府井在商业地产开发过程中，一个是对这条街造成的一些影响，一个是王府井地产有一些什么样的特点，存在的一些问题，有那些措施，咱们就谈这些问题。

大家知道地产开发里，商业地产应该是比较复杂的。从它的运作过程来讲要复杂于其他地产，大家都是业内人士都是很清楚的。具体到王府井这个地区，商业地产本身就很复杂，具体到王府井是一个老的商业街区，应该说它的运作过程，带来的影响就会更复杂影响更大。今天由于时间有限，所谈的这些供大家参考。

我先谈一下第一大问题，王府井商业街发展的简单回顾，大家对王府井应该很清楚了。我们归纳了一下，王府井的发展分成这么几个时期，一个形成期，王府井商业街它的形成期。应该说有两个标志，一个标志1903年东安市场的兴建这是王府井的起源。为什么叫东安市场，因为正好在故宫皇城的门外，后来规范到现在的位置。这个东安市场形成，应该是使得王府井具备了一个初步的规模。

王府井形成第二个标志就是东郊邻巷出现之后，为一些外国人服务的洋行或者商行在王府井落户。有一点像今天的三里屯形成酒吧街一样。因为靠近东郊邻巷使馆区。接下来王府井大街有一个成熟期，我们给它定义在30到40年代。大家可能注意到了，在一些文史资料，甚至一些文学作品中，对三四十年代的王府井都有很多的描述。大家比较熟悉的老舍先生的四世同堂，里面有写王府井的话，当时是非常自豪炫耀的心情说出来的。应该说在那个时期王府井才形成真正意义上的商业街。这个在一些文献资料上有记载，在文学作品中有反映。

王府井第三个时期应该说成名期。我觉得是它在解放后计划经济年代名气最大的时候，在当时特定历史背景下，物质紧缺，全国都是那种状况。王府井有两大龙头企业，具有批发权。北京市共有四大百货公司，王府井就占了两个。在当时物资极度匮乏的社会背景下，王府井的货物最全的，这个时候王府井的名声就在外地传开来了。应该说计划经济那种年代造成了王府井的名声走向全国逐渐扩大被全国人民所认识。

第四个时期就是改造发展期。王府井非常凑巧的是王府井进行改造的标志也是跟东安市场有关系。王府井的起源是东安市场兴建有了王府井，王府井进入改造的标志也是东安市场。1993年老的东安市场拆除，兴建现在的新东安市场以这个为标志，王府井进入一个改造和发展期。东安市场之后就是东安广场，现在大家看到长安街沿线的东安广场，紧接着又有几个项目，应该说从93年开始，正好东安市场一百年，进入一个新的时期。从1993年开始王府井我觉得才谈得上真正意义上的地产开发，在以前基本上是一种自发形成的，或者说自发建设的一条商业街。回顾王府井的历史，可以总结出王府井这么几个特点：一个是自发形成的商业街，起源并不是有统一的规划，有统一的功能布局，有统一的考虑之后才建设这么一条街的。另外一个特点王府井的形成，应该说和它独特的地理位置是有关系的。它也临近最老的使馆区东郊邻巷，另外还邻近火车站。第三个特点王府井的发展时时刻刻都受到社会大环境的影响，最早的形成因为清朝末年的一些制度的废除，也是它形成的原因。计划经济年代物资匮乏才造就了王府井的巨大名气，它的发展时时刻刻受到社会环境的影响，这是我总结的对王府井商业街的形成做一个简单回顾。

下面讲第二个问题，就是王府井商业地产开发和街道改造。

第一个问题现在站在北京市的全局来看，我觉得王府井是境外资金进入内地进行商业地产开发最早的地区之一。就是进行真正意义上的地产开发，境外资金选择了王府井。这个不难理解，因为在计划经济年代，王府井有悠久的历史，这么大的名气，所以造成了人们对王府井的关注关心，所以选择王府井进行投资。1993年香港的新红星集团与我们东安市场合作，建设了新东安市场，新东安市场1996年竣工总建筑面积22万平方米，商业面积12万平方米。这是王府井进入地产开发的一个标志性建筑了。1996年前后东方广场的建筑群开始拆迁兴建，1999年前后主体建筑大致完工。东方广场建筑群总建筑面积87万平米，主要是有四大板块组成。有酒店、公寓、写字楼、商场四个板块组成。商场面积就是纯商业面积现在的数字是12万平方米，最早的时候东方广场刚建成的时候商业面积在10万平米。为什么又多了两万呢？大家可能从媒体上也看到了，就是它把一楼的平台写字楼公寓一层平台都做成商业了，现在引进了咖啡店、特色餐饮等等还有一些其他的专卖店，这样东方广场的建筑群商业面积增加到12万平米这样一个规模。

除了这两个王府井商业地产开发龙头之外，还有一些陆续项目建筑了，比如：工美大厦、百货大楼等等一大批项目纷纷在王府井竣工。王府井我们统计了一下，截止目前整个王府井街区它的商业零售面积现在是40万平米左右，两个大的都超过10万，加上原有的一些和新建的一些总的商业面积大概在40万平米左右，总投资额从93年到现在用于商业地产投资在30亿美元，这是我讲的商业地产最早进入王府井的一些简单的发展情况。

第二个问题想谈一下商业地产进入王府井之后，带动了王府井总体规划的制定和实施。王府井是一条老的商业街区，在商业地产进入以前，它没有一个严格意义上的区域规划。正是因为93年东安市场到王府井来投资，新工艺集团来投资，才有了市政府才开始做王府井的整顿规划工作。当时划定王府井作为一个商业区，划定了它的范围是1.65平方公里的范围。划定了它的总的建筑规模是在300万平方米左右。另外当时还提出王府井的一个功能分区，就是南段侧重于商业零售，北段侧重于文化产业，东侧是宾馆饭店，它的西侧是侧重于餐饮，有了一个大概的功能分区，定出了一个大概的建筑规模，这都是在王府井商业地产带动下，市政府规划部门才开始深入研究王府井规划，来制定王府井规划。

第三个地产开发带动王府井市政基础的改造和城市环境的改造。可以这么说王府井现在用于市政基础的改造和街道环境的改造总资金量在30亿人民币。用的都是王府井地区的土地出让金，说白了没有这几年的地产开发就不可能有土地出让金。就没有金色的王府井。因为有了这么多项目落户王府井，才促使政府进行市政基础设施的改造。所以应该说，没有王府井的地产开发就没有今天的王府井。

三我想讲王府井商业地产开发中存在的一些问题。我们单位不是专门搞地产开发的，但是我们在这条街上和这些开发企业，和现在的经营企业都打交道。通过我们的观察发现在王府井的地产开发中也存在一些问题，这些问题有的是深层次的有的是浅层次的。

一个从环境规划角度来看，巨大体量的建筑都放在商业街上，使商业街的情节丧失了。后来的王府井逛街的感觉少了，逛店的感觉浓了。我曾经和规划的人士谈过，像王府井这样的传统商业街，如果这条商业街是由若干个大型购物中心组成这种街还有存在的必要吗？都是十几万平米的大建筑在这条街上，大家都很爱到这条街上逛，大家逛街还是喜欢逛步行街。每个街都有不同的经营特色这样才能吸引人们逛街，如果单纯有几个若干大体量建筑摆在一起，说这就是一条街是一条传统的商业街我觉得很难成立。

第二个问题从地产项目设计本身来看，现代化的商业设施必然以牺牲某些实用功能为代价。举个例子比如说北京人比较怀念王府井，怀念东安市场，怀念老的东安市场。老的东安市场经营门类齐全，到那里可以逛书店有特色餐饮，有戏院茶楼等等很丰富。但是老东安市场建筑不是现代化的建筑，但是经营内容丰富。现在老东安市场和新东安市场建筑做对比就可以清楚发现问题，被北京市民念叨的那些东西还能放进新东安市场吗？我看放不进去。作为经营者可能盈利没有那么高，新东安的业主也不会让这些项目进入的。所以现在很多人批评王府井很多文化服务消失了，这个消失不仅仅是经营者的问题，和王府井商业地产开发有一个直接的关系。还可以举个例子，现在很多外国人不愿意逛王府井，他们喜欢逛特色街。王府井能不能做出一些那些东西，我说理论上是可以的，王府井有一些胡同周边的道路都可以进行开发，但是实际上是不可能的。因为王府井所有的地块都被瓜分了，而且王府井谁肯投资说在那里办一个那样的特色街，我觉得这是一个很大的制约因素。现在人们都在讲王府井特色消失文化消失怎么找回来。

第三个问题从地产项目建设过程来看。有些部分商业建设项目被闲置，王府井从东方广场来看，有雄厚的资金背景，李嘉诚投资的，作为自己持有的一个项目来进行经营统一包装统一运作，做得很不错。这个项目的一些现象值得深入研究。但是也不可否认王府井也存在一些楼建成了闲置在那里，还不知道干什么。比如丹江大厦。楼占据了王府井黄金地段，建筑业很漂亮，造成这样一种现象的背景原因我觉得非常值得业内人士进行研究。商业地产对经营者来说是商品，另外也是一种生产资料。作为经营商要用它的来源牟利的。作为住户来说不用它来挣钱，作为经营商买地产项目作为生产资料来买的。如果哪个环节存在问题，给各方都会造成很大的损失。

从王府井地产项目的情况来看，觉得首先有一个问题。如果归纳一下，使用功能并不明确，立项的时候使用功能不明确。报计委工委的使用性质都是综合楼。对经营考虑得少，好多楼盖起来才开始招租，才开始售卖这是一个问题。现在商业地产这一块有很多模式，有出租经营的，有售卖的，还有售卖不够再返租的。从我们观察情况看，东方广场那种模式自己有物业，统一的出租经营是最成功的。售卖的不但是在王府井盖起来的楼卖出去效果都不好，最后带来很大的纠纷，甚至影响了这个地区的稳定。这些小的使用者买到之后，经营了一段时间之后经营不下去，就纷纷上访告状，游行跳楼什么情况都有，这些事都是非常值得深思的问题。

王府井地产开发过程中还有一个问题，就是投机牟利的情况也有。好多土地持有者不是真正要来这个地区投资真正做事情。基本上是倒手之后挣钱之后就跑了。盖楼的也采取这样的方式，楼盖起来以后赶快卖，买10平米都卖。资金回笼以后就走了，这个可以理解，但是我觉得作为在这么重要名气这么大的商业区里，如果这种事情出现多了，最后受影响的恐怕不但是某个人，还涉及到北京商业的形象。这是我谈的地产存在的一些问题。只是点点提因为时间有限。

王府井第四个问题商业地产发展前景。应该说王府井地区商业地产业还面临一个独特机遇。现在市场虽然竞争十分激烈，但是王府井有其自身优势。王府井总共立项了51个项目，它的总体规划有51个项目，这51个项目总建筑面积容量大概在300万平方米，现在王府井的情况是从项目数量和建筑规模都完成了一半，在未完成一半里有11个项目大概60万平米取得了用协议出让的方式取得土地使用权。也就是8月31号之前大限之前已经办完立项。这个恐怕在2008年奥运会之前，大概能够竣工。起码要有所动土，因为一部分钱已经抵消了，可能要尽快的运作。

这里面还有六个项目应该说在明年大概能够动工，大家如果到王府井可以看到教堂对过的森发集团做了一个大厦大概七八万平米，北京饭店北侧有一个北京东巷，这是2008年奥运会申办书里承诺接待奥运关系的项目。那个项目可能要做，在新东安东侧有一个项目，那个项目可能也要动，所以总的来讲，大概在2008年之前王府井还可以完成60万平米的建筑，如果对这些项目进行一些分析，我们觉得从项目建设来看，要通过王府井这些新建的项目，进一步和王府井商业街的名气知名度结合起来，进一步利用项目来完善王府井的功能，利用新建的项目调整王府井整个结构，怎么样能够研究这些新开工的项目和即将开工的项目和王府井今后的经营密切结合起来，只有这样王府井才有出路，王府井的明天才会更好。谢谢大家！

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