京城三环内将限建大型商场 城区商业迎来机遇

1大型商业城内遇红灯

一条并不引人注意的消息如今却正在显现它的作用，今年年初，市发改委主任丁向阳透露，今年将进一步调整房地产规模和结构，将从严控制写字楼、公寓、酒店和商业设施的建设，特别是北京市三环路以内城中区要严格限制新建大型店铺。而媒体方面除了1月份几条很短的消息以外也没有了声音，现在大型商业在城区所遭遇的红灯给区域商业带来了机会。

事实上，早在2001年的时候，北京市商委在《北京市“十五”时期商业发展规划》中就明确规定“营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。”那么，四年后北京发改委为何又将其提上日程呢？

据专家分析，这首先是对企业的保护。三环内的商业一般都是国有企业经营的。因此，北京发改委的规定有保护国有资产的考虑。而国家发改委马少华认为，该规定也是对银行的保护。因为政府担心企业亏损会导致银行无法收回贷款。

2城区商业迎来春天

在这样的背景下，有人认为限建大型商业也是对于现有商业格局的保护与调整。2004年的6月商务部刚颁布了零售业态分类标准，将原来8个类别扩大到17类。悲观的人士认为，传统的大而全的百货店已无法满足消费者的需求，因此，未来巨型购物中心的出现将是对传统商业和小规模零售企业的一个毁灭性打击。

然而，同样有人对此表示乐观，九鼎房地产开发公司的常务副总方方就认为，城区的商业有传统的特色，如果再能够和品牌商业相结合，那么同样是非常具有竞争力的。很多地区得益于旧城改造和旧城保护的政策，使得传统商业一直发挥着优势。她甚至从一个女人的角度表示，和大型的SHOPPING MALL不同，在市区商业区购物更有逛街的感觉。

就拿广渠门地区来说，随着富贵园、幸福家园、质城等项目入住以及今年将要交房的本家·润园、角湾小区，目前该区域在售项目的总体供应量已经接近400万平方米。按照人均20平方米的居住标准来算，新型社区的人口容纳体量将接近20万人。但由于该区域的商业比例偏低，随着后期业主入住高峰期的到来，商业配套匮乏的问题将会愈加明显。

虽然有崇文门地区的新世界商圈以及富贵园的开发商引进了盛兴购物广场，起到了一定的补充作用，但是其商业定位并不是指向社区消费力。整体来看，该区域缺乏满足社区需求的各类型商业，若商业后期供应不足，区域楼市的整体发展很可能会受到制约。据了解，从崇文门到广渠门一带，在售商品房价格基本都在7500元/平方米以上，最高卖到每平方米超过万元，因此该区域的业主都属于中高收入阶层。

然而，该区域作为两广路的龙头地段，目前商业配套仍然以项目社区底商为主，高档的餐饮、娱乐设施比较欠缺。因此，方方认为，特殊的地理位置给这一带带来了特殊的机遇。除了周边的居民众多，邻近长安街、CBD尤其是建国门的便利给这里带来了众多的写字楼消费群，这也是城区商业最大的优势之一。

3商业地产像婚姻

即便如此，要成就商业地产也不是一件容易的事，中国人民大学土地管理系副教授郑华博士就撰文谈到，成就一个合适的商业地产比成就一桩美满的婚姻更难。地产商要为商业量身定制才行，地产商要懂商业，要研究消费动态，可见不是件容易的事情。

好在，现在很多开发商已经在进行这样的研究和尝试了，即将在崇文门地区出现的国瑞城就推出了众多高档商业类型，他们将开发10万平方米购物配套的国瑞购物中心，包括超市大卖场、高档餐厅、电影院、品牌店、美食广场等，来满足城区商业的需要。而本家·润园更是已经推出了占地11公顷、可售商业建筑面积达到12万平方米的综合商业集群，针对广渠门区域主要缺乏餐饮和休闲娱乐等业态，无法满足周边中高档社区高素质人群的特色消费，他们准备打造由四条临街底商、一条商业长廊和三座独立综合商务楼组成的城区商业中心，将品牌主力店、旗舰餐饮、知名超市和休闲娱乐统统吸纳，成为该地区的生活、消费中心。